Как делится ипотека между супругами при разводе: основные положения, процедуры, результаты

Ипотечный кредит

В наше время в жизни многих людей особую роль играет система долгосрочного ипотечного кредитования. По-другому молодые (да и не очень) семьи зачастую просто не могут позволить себе приобрести жильё. При оформлении квартиры в ипотеку взаимодействуют две стороны: залогодатель и залогодержатель. Все вопросы между ними регулирует отдельный Федеральный закон от 16.07.1998 №102 – ФЗ «Об ипотеке». Правовое регулирование довольно сложное и многогранное.

В рамках ипотечного договора кредитором, то есть залогодержателем является кредитное учреждение (банк, микрофинансовая организация). А залогодатель считается должником (гражданин или юридическое лицо), который платит ежемесячно (ежеквартально) определённые суммы, чтобы покрыть стоимость предмета ипотеки.

Что же можно предоставлять гражданам по данному договору? Список обширен:

• квартиры, их части;
• земельные участки, участвующие в обороте;
• здания, сооружения, различные предприятия;
• жилые дома, их части;
• дачи, садовые домики;
• гаражи.

В жизни может случиться всякое и, если семья распадается, часто возникает вопрос: как делится ипотека при разводе? Как грамотно поделить всё это имущество, чтобы не остаться ни с чем?

Как делится ипотека

Всё имущество супругов, которое они приобрели в браке, признаётся общим совместным. Его раздел осуществляется или через мировое соглашение, или через суд. Делятся как права, так и обязанности. Сюда относят всё: квартиры, машины, долги, материальные ценности, банковские вклады. Безусловно, делить ипотеку при разводе тоже можно. Ведь это общий совместный долг. Зачастую супруги при покупке квартиры в залог являются созаёмщиками. Они несут равные обязанности по выплате кредита, а также имеют одинаковые права на жилое помещение. Делить ипотеку при разводе желательно в порядке мирового соглашения. Иначе судебные расходы будут очень велики, и они также будут выплачиваться между супругами пополам.

Рассмотрим разные варианты раздела ипотечной недвижимости.

Квартира куплена в ипотеку до брака

Принято, что раздел квартиры в случае, если кредит был взят одним супругом до брака, не производится. Поскольку имущество нельзя считать общим совместным. Но и тут есть свои нюансы.

Например, как делится ипотека, взятая на мужа до брака при разводе? Есть два варианта:

1. Кредитный долг могут признать личным обязательством одного супруга, который оформил её до брака. При этом учитываются все финансовые средства, которые были им вложены. Со вторым супругом, если он вкладывал в квартиру большие суммы (к примеру: на ремонт, реконструкцию, любые неотделимые улучшения недвижимости), можно заключить добровольное соглашение о выплате компенсации. Кроме того, возможен судебный порядок при отказе одной из сторон.
2. При согласии обоих супругов ипотеку возможно оформить в долях при разводе с переоформлением займа на каждого отдельно.

Ипотека в период брака

В рамках действующего законодательства существует несколько способов по погашению ипотеки при разводе:

1. Муж и жена совместно оплачивают кредит в течение 3 лет, затем продают на рынке недвижимости квартиру и вырученные средства делят пополам.
2. Погашение ипотеки совместно на долгий период в равных суммах.
3. Один из супругов (чаще всего муж) отказывается в пользу другого от прав на квартиру. Это возможно как в безвозмездном порядке, так и за плату. Таким образом, один из супругов в дальнейшем освобождается от взносов за ипотеку. Он также получает в установленном законом порядке половину уже погашенной суммы в качестве компенсации. Данный способ очень удобен в случае, если квартира в ипотеке и при разводе у супругов есть ребёнок.
4. Бывшие муж и жена пишут ходатайство на имя банка о продаже недвижимости, погашении остатка долга и о разделе совместно вырученных сумм.

Но помните, что банки крайне редко соглашаются продать квартиру, взятую в ипотеку. Поскольку досрочное погашение кредита не даёт возможности получить им ту прибыль, на которую они рассчитывали в течение всего срока выплат. Но, если с момента заключения договора прошло более половины срока от всего периода уплаты, проблем с дачей согласия быть не должно. А если банк необоснованно отказывает в разделе ипотеки, то его решение можно оспорить. Есть два момента, на которые в этом случае обращает внимание суд: достаточная финансовая состоятельность обоих супругов (стабильный заработок) и отсутствие детей.

Бывают ситуации, когда муж или жена претендуют при разделе больше чем на половину квартиры. Обосновать это возможно тремя юридическими фактами:

• внесением большей части взноса в ипотеку родственниками одного из бывших супругов;
• досрочными вложениями до брака;
• переводом личных денежных средств в счёт погашения ипотеки.

В этих случаях кредит при разводе делится в следующих вариантах:

1. Добровольным соглашением супругов или через суд устанавливается большая доля того, кто больше оплатил сумму долга. Той стороне и переходит остаток по ипотеке. А второй супруг имеет право на компенсацию всех денежных средств, которые он потратил на квартиру (при наличии надёжной доказательственной базы: чеки, квитанции, акты сдачи-приёмки работ).
2. Ипотечный кредит с одобрения банка можно разделить на два новых договора. Недвижимость достаётся каждому в размере, который определит суд. Банки редко идут на подобный вариант, поскольку кредитных соглашений становится уже два и нет гарантии финансовой стабильности бывших совместных плательщиков.

Развод, ипотека и брачный договор

Предполагается, что когда люди берут совместную ипотеку, то разводиться они точно не собираются. Но в жизни бывает всякое. И, чтобы достаточно конкретно представлять полную кредитную ситуацию, супруги могут заключить брачный договор, предусмотрев в нём условие «О распределении обязанностей в счёт погашения ипотечных платежей». В таком случае муж и жена будут чётко знать, как при разводе разделить квартиру, находящуюся в ипотеке. Особенно актуальным этот вопрос становится в следующих случаях:

1. Если один из супругов против приобретения квартиры в ипотеку. Тогда в качестве условия брачного договора можно определить, что всякая недвижимость, приобретённая таким способом, будет принадлежать только одному из лиц, состоящих в браке.
2. Когда при приобретении квартиры большую часть денег дали родители чьей-либо стороны. Тогда в брачном договоре можно будет предусмотреть право большей доли одного из супругов на недвижимость.
3. В ситуации, когда кто-то один из лиц, состоящих в браке, имеет не очень хорошую или отрицательную кредитную историю. Банк в таких случаях не хочет рисковать и может отказать одному из совместных заёмщиков.

Брачный договор нужно заключить письменно и заверить у нотариуса. В нём обязательно должны быть прописаны следующие условия:

• обязанности каждого по погашению долга по ипотеке;
• доли сторон при оплате первого и последних взносов;
• обязанности и финансовые вложения в квартиру мужа и жены;
• ответственность супругов за неисполнение брачного договора;
• варианты раздела недвижимости.

Ипотека и гражданский брак

В России по закону не предусмотрена такая форма брачных отношений, как сожительство. Отличие от официальной связи тут такое: у супругов всё имущество общее, а у лиц, состоящих в так называемом гражданском браке, – раздельная или общая долевая собственность. Банки, являющиеся кредиторами по залоговому обязательству, могут оформить ипотеку на сожителей при следующих условиях:

1. На одного из лиц, состоящих в гражданском браке. Банк уделяет особое внимание высокому уровню его финансовой самостоятельности. Дохода должно быть достаточно, чтобы самостоятельно закрыть долги. В этом случае право собственности на квартиру приобретает тот гражданский «супруг», на которого оформлена ипотека и с кем заключён договор залога недвижимости.
2. Оформление соглашения, когда каждый из сожителей является солидарным (совместным) заёмщиком. В этом случае право собственности на квартиру будет не общим совместным, а определённым в долях. Платежи (их размер и периодичность) в договоре для каждой из сторон будут прописаны отдельно.

Как делится ипотека, если есть дети?

При наличии жилого помещения, оформленного в ипотеку супругами, у которых есть дети, при разводе судом не учитывается размер долга, необходимый для погашения. Сумма оставшегося займа будет равным образом распределена между ними. Но при разводе с ипотекой и наличием детей увеличивается размер доли в праве собственности на квартиру для того из супругов, с кем они останутся проживать.

Порядок раздела имеет ряд особенностей, их важно учесть, чтобы не пострадали права ребёнка и супруга, с которым он останется проживать:

1. Доля бывшего мужа или жены увеличивается пропорционально долгу по ипотеке.
2. Если у ребёнка есть право собственности на квартиру, то оно суммируется с долями обоих родителей.
3. При условии, что несовершеннолетний, остающийся после развода с матерью, прописан в квартире, собственником которой является муж, то бывшая супруга может претендовать на получение даже минимальной доли на эту недвижимость.
4. При разделе ипотечной квартиры, если она выставлена на продажу, надо учесть факт выписки ребёнка с этой жилплощади. Ему необходимо оформить другой адрес регистрации. Несоблюдение этого, казалось бы, формального права может в будущем негативно сказаться на реализации родительских прав, особенно если вмешаются органы опеки.

Если в ипотеку вложен материнский капитал

Сегодня чаще всего материнский сертификат используется гражданами для улучшения жилища. И ипотека здесь не исключение. Наличие такого документа и раздел ипотечной квартиры нередко вызывает множество проблем на практике.

Существует несколько нюансов раздела имущества с материнским капиталом:

1. Если капитал был вложен в ипотеку, то такой вид государственной помощи разделу не подлежит.
2. Сумма целевого сертификата принадлежит тому, кому он был выдан. Чаще всего такой вопрос интересует бывших мужей, особенно когда ипотека была оформлена на жену и предстоит развод и, как следствие, раздел недвижимости.
3. Доля несовершеннолетнего, принадлежащая ему по материнскому сертификату, присоединяется в пользу увеличения того супруга (чаще всего матери), с которым он остаётся жить.
4. После развода мать может погасить весь долг по ипотеке перед кредитором.
5. Судом на обоих родителей накладывается обязанность выделить ребёнку долю в квартире, в результате чего он станет её долевым собственником.
6. Продать квартиру и поделить деньги между супругами невозможно, если был использован материнский сертификат. Такая сделка судом будет признана недействительной, поскольку ребёнка без жилища оставлять нельзя. За несоблюдение данного требования наступает административная ответственность.

Раздел ипотеки в судебном порядке

Бывает так, что при разделе имущества супруги не смогли прийти к заключению мирового соглашения. Тогда на помощь приходит судебный порядок, который можно представить поэтапно:

1. В суд представляются доказательства того, что муж и жена не смогли прийти к обоюдному согласию по разделу ипотеки: документы, показания свидетелей, самих супругов.
2. Уведомляется банк о недостижении соглашения.
3. Составление иска о разделе ипотечной недвижимости.
4. Приложение сопутствующих документов.
5. Судебный процесс.
6. Вынесение вердикта суда о разделе квартиры.

Исковое заявление о разделе ипотечной квартиры

При подаче иска о разделе залогового имущества инициатор судебного разбирательства в обязательном порядке указывает следующие данные:

1. Справа в верхнем углу наименование районного суда, который будет рассматривать заявление.
2. Индивидуализирующие данные истца и ответчика: Ф. И. О., адрес, номер телефона, место работы, адрес регистрации и электронной почты.
3. Данные юридического лица-кредитора, а именно банка: наименование и место нахождения.
4. Наименование документа.
5. Полное описание всех обстоятельств заключения брака и супружеского контракта (при наличии).
6. Данные о дате и условиях приобретения квартиры.
7. Указывается лицо, оформившее ипотеку.
8. Какие средства супругов шли на её погашение.
9. Сами требования о разделе квартиры: обоснование долей, причитающихся сторонам.
10. Дата и подпись истца – заявителя.

Примерный образец искового заявления при разводе о разделе квартиры, взятой в ипотеку, может выглядеть следующим образом:

Перечень документов

К исковому заявлению о разделе ипотеки необходимо приложить перечень документов, которые будут являться надёжными доказательствами в суде:

• копии паспортов истца, ответчика;
• учредительный документ банка – устав;
• копия документа о расторжении брака;
• свидетельство о рождении ребёнка (при наличии) или паспорт;
• копия договора о приобретении квартиру в ипотеку;
• технический паспорт квартиры (оригинал);
• справка из банка о сумме долга;
• правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, выписка из Росреестра;
• копия квитанции об оплате государственной пошлины за разбирательство в суде;
• справка о доходах истца и ответчика из налоговой инспекции.

Госпошлина

Определение размера государственной пошлины при спорах об ипотеке регламентируется ст. 333.19 НК РФ. Данная статья предоставляет порядок расчёта по искам имущественного характера. Супругам необходимо чётко знать, что цена иска складывается в этом случае из суммы долга и стоимости квартиры, которая подлежит разделу.

Приведём пример расчёта государственной пошлины для лиц, которые хотят разделить в судебном порядке квартиру, приобретённую в ипотеку совместно:

Общая стоимость квартиры – 4 миллиона рублей.

Сумма оставшегося долга по ипотеке – 700 тысяч рублей.

Общая цена иска составляет 4 700 000 рублей. Данную сумму делим на два (поскольку обязательства рассчитываем на долю каждого из супругов).

4 700 000/2 = 2 350 000 – доля истца на квартиру и по оплате оставшегося долга.

Размер государственной пошлины составит (на основании ст. 333.19 НК РФ):

13 200 + 0,5 % от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (берём от 2 350 000). В случае, если сумма не больше миллиона, то берётся 0,3 % для расчёта.

2 350 000 * 0.5 = 11 750 р. + 13 200 р. = 24 950 – размер государственной пошлины

Решение суда

Чаще всего суд принимает решение о разделе ипотечной квартиры без проблем и склоняется более к увеличению доли того супруга, с которым останется жить ребёнок/дети. Так, при расторжении брака и определении порядка пользования имуществом вся квартира может достаться матери с ребёнком, а отец имеет право потребовать денежной компенсации в счёт прощения долга.

Обращение в кредитное учреждение с заявлением о переоформлении кредита

После вынесения решения суда есть несколько вариантов развития событий:

1. Один из бывших супругов берёт на себя обязательство выплатить всю стоимость кредита. Для этого бывшие муж и жена совместно на основании решения суда должны прийти в банк и написать заявление о переоформлении ипотеки (в зависимости от того, как решили). Банк в этом случае не может отказать в данной процедуре.
2. Перезаключение кредитного договора на обоих супругов, если ранее ипотека была оформлена на кого-то одного.
3. На основании решения суда возможен отказ одного из супругов в пользу другого с возмещением соответствующей компенсации.

Два первых случая для банка являются обязательными, поскольку у бывших супругов уже есть судебный акт, а третий решается с учётом желания самих сторон кредитного договора.

Заключение

Очевидно, что совместные долговые обязательства – дело крайне сложное и многоаспектное для супругов, которые делят ипотеку. По закону, поделить ипотечную недвижимость при разводе можно по-разному, всё зависит от уровня доходов супругов, наличия детей и иных условий.